(Extra) hypotheek aflossen: hoe werkt het? | Van Bruggen (2024)

De mogelijkheden voor eenverdieners op de woningmarkt zijn toegenomen. Dat blijkt uit een analyse van Van Bruggen Adviesgroep en Independer. Door de groei van het gemiddeld inkomen valt het maximale hypotheekbedrag hoger uit in 2024. Ook alleenstaande starters met een vitaal beroep hebben meer kansen, door verbeterde cao’s in bijvoorbeeld de zorg en het onderwijs.Het inkomen van een alleenstaande woningzoeker lag in 2023 gemiddeld 7,6 procent hoger dan in 2022, zo blijkt uit cijfers van Independer. “Het verschil tussen het inkomen wat woningzoekers in de maximale hypotheekberekening invullen en de eenverdieners die er daadwerkelijk in slagen om een woning te kopen, wordt steeds kleiner”, aldus Marga Lankreijer, hypotheekexpert van Independer.Van Bruggen Adviesgroep ziet relatief steeds meer alleenstaanden een huis kopen. “In 2024 verwachten wij dat deze groep groter wordt. Naast de stijging van het inkomen neemt de betaalbaarheid toe door de dalende hypotheekrente en gunstigere hypotheeknormen”, stelt Oscar Noorlag, hypotheekexpert van Van Bruggen Adviesgroep.Leraren en verpleegkundigen ineens kansrijkOok alleenstaande leraren in het lager- en voortgezet onderwijs hebben in 2024 meer kans op het bemachtigen van een koopwoning, mede door het verbeterde cao-akkoord. Waar een startende docent begin 2023 zelf gemiddeld maximaal een hypotheek kon krijgen van 175.000 euro, kan die begin 2024 liefst 204.000 euro lenen. Koopt hij of zij een woning met een A of B-energielabel dan is dit zelfs 214.000 euro.Volgens cijfers van HDN over 2023 hebben de meeste Nederlanders ongeveer 42.000 euro aan eigen vermogen, uit spaargeld of middels een schenking, wat gebruikt wordt voor de aanschaf van een woning. “Dat zou betekenen dat een alleenstaande, beginnende leraar ongeveer 256.000 euro te besteden heeft als hij een woning met een energielabel A of B koopt”, aldus Lankreijer, die een vergelijkbare situatie ziet bij (startende) verpleegkundigen. “Door de verbeterde cao en nieuwe hypotheeknormen kunnen verpleegkundigen in 2024 liefst vijftien tot twintig procent meer lenen dan begin vorig jaar.”Meer hypotheek, maar duurdere woningenHoewel de leencapaciteit van veel Nederlanders groeit, stijgen ook de huizenprijzen sinds de tweede helft van 2023. “De prijzen zullen naar verwachting doorstijgen, mogelijk met meer dan vijf procent. Desondanks loont het om opnieuw te inventariseren hoeveel hypotheek je kan krijgen. Voor meer eenverdieners komt het kopen van een woning in 2024 binnen bereik”, aldus Noorlag.Maximale hypotheek stellen kan lager uitvallenOok voor stellen verandert de maximale hypotheek in 2024. Het gezamenlijk inkomen van een woningzoekend stel is gemiddeld minder hard gestegen dan onder eenverdieners. Voor sommige stellen pakken de nieuwe hypotheeknormen bovendien minder gunstig uit dan voor alleenstaanden, waarschuwt Noorlag. Ook het verschil tussen zoekers en hypotheeksluiters werd groter in 2023 onder stellen, ten opzichte van 2022.

De eerste geldverstrekkers hanteren voor de populairste rentevaste periode van 10 jaar vast met NHG weer een hypotheekrente van onder de 4%. De gemiddelde hypotheekrente ligt met 4,14% nog wel iets boven de 4%. De gemiddelde vaste hypotheekrentes dalen nu al voor de zevende week op rij. In die periode zijn de gemiddelde 5 en 10 jaar vaste hypotheekrente met ongeveer 0,4% gedaald. De rentes voor 20 jaar vast daalden met bijna 0,3% en die voor 30 jaar vast met 0,25%.De daling van de hypotheekrentes volgt op een nog snellere daling van de lange rentes op de financiële markten. Het wordt interessant hoe beleggers kijken naar de toelichting van de Europese Centrale Bank (ECB) op het rentebesluit om de rente ongewijzigd te laten. Die beslissing kwam voor niemand als een verrassing, omdat de inflatie de afgelopen maanden is gedaald. De ECB kwam wel met een waarschuwing: op korte termijn zal de inflatie waarschijnlijk tijdelijk weer stijgen, vooral door hogere loonkosten.De ECB verwacht dat de inflatie (exclusief de kosten voor energie en voedingsmiddelen) in 2024 uitkomt op 2,7%, in 2025 op 2,1% en in 2026 op 1,9%.De ECB maakte duidelijk dat er voorlopig nog geen zicht is op een rentedaling: “Op basis van onze huidige beoordeling zijn we van mening dat de basisrentetarieven van de ECB op een niveau staan dat, indien aangehouden voor een voldoende lange periode, een substantiële bijdrage gaat leveren aan dit doel. Met onze toekomstige besluiten zullen we ervoor zorgen dat onze basisrentetarieven zo lang als nodig worden vastgesteld op een niveau dat restrictief genoeg is.”Deze week gaan we zien welke uitwerking de rentebesluiten van de ECB en de Fed (de Amerikaanse centrale bank) hebben op de ontwikkeling van de rentes op de financiële markten. De eerste reactie van beleggers was positief, de rentes op de financiële markten nog iets verder omlaag.Het zou ons niet verbazen als de rentes op de financiële markten straks met een lager tempo dalen, of als de trend zelfs tijdelijk licht stijgend wordt doordat de daling de afgelopen weken wel heel hard is gegaan. Wel blijven wij optimistisch dat de kans groot is dat we gedurende een groot deel van 2024 een licht dalende trend van de rentes gaan zien. Dat geldt zeker als de verwachtingen van de ECB over de inflatieontwikkeling uitkomen.Verduurzamen loontOnderstaande grafiek toont de ontwikkeling van de gemiddelde hypotheekrentes voor variabel, 5, 10, 20 en 30 jaar vast in het afgelopen jaar. Met in de linker grafiek de tarieven met NHG en in de rechter grafiek de tarieven zonder NHG, waarbij we uitgaan van de tarieven tot en met 100% marktwaarde.Wat doet de ECB depositorente met de verschillende rentesIn onderstaande grafiek tonen we de rente ontwikkeling van verschillende rentes in het jaar 2022 en 2023.Legenda:De groene lijn geeft de ECB-depositorente weer. In juli 2022 is die rente verhoogd van -0,5% naar 0%. Daarna volgden in totaal nog negen verhogingen, waardoor de ECB-depositorente op dit moment op 4% staat. De grootste rentestappen waren in 2022.In 2023 kwamen daar nog stapjes van eerst 0,5% en later 0,25% bij. In totaal bedroeg de stijging in 2023 2,5%. De laatste verhoging was in september en, zoals het er nu naar uitziet, blijft het bij die laatste verhoging.In de lichtblauwe lijn zie je de ontwikkeling van de 3 maands-geldmarktrente. Eigenlijk loopt die lijn de hele tijd vooruit op de verwachte renteverhoging van de ECB. Omdat beleggers geen renteverhoging van de ECB meer verwachten, is de geldmarktrente nagenoeg gelijk aan de ECB-depositorente.De donkerblauwe lijn geeft de gemiddelde variabele hypotheekrente met NHG weer. Vanaf ongeveer juli vorig jaar stijgt deze variabele rente in hetzelfde tempo als de geldmarktrente, behalve in de periode vanaf de laatste rentewijziging van de ECB. Toen stopte de stijging van de geldmarktrente, terwijl de gemiddelde variabele hypotheekrente nog heel licht een aantal weken door steeg, om pas iets later te stabiliseren.De donkergele lijn geeft de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente weer, dus de rente voor Nederlandse staatsleningen van 10 jaar. We zien dat die kapitaalmarktrente al vóór de renteverhogingen van de ECB in 2022 aan het oplopen is. Dat is niet zo raar, omdat beleggers bij de hoogte van de rente kijken naar de inflatieontwikkeling en de verwachting over de toekomstige inflatieontwikkeling. Gedurende 2022 loopt de kapitaalmarktrente op van rond de 0% naar boven de 2,5%. Gedurende 2023 beweegt de kapitaalmarktrente meer zijwaarts, met een licht stijgend patroon, tot iets boven de 3% eind oktober. Daarna zet weer een daling in richting 2,5%.De oranje lijn geeft de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met Nationale Hypotheek Garantie weer. In feite volgt die rente de kapitaalmarktrente voor een groot deel, alleen is de ontwikkeling van de 10 jaar vaste rente minder grillig. In 2022 stijgt de 10 jaar vaste hypotheekrente van rond de 1% naar 4,5%. In 2023 beweegt de 10 jaar vaste hypotheekrente eigenlijk het hele jaar tussen de 4% en 4,5%. Dus ondanks een stijging van 2,5% van de ECB-depositorente bleef de gemiddelde hypotheekrente binnen die smalle bandbreedte van 4% en 4,5% bewegen. Dat komt doordat beleggers er vertrouwen in hebben dat de inflatie door het ECB-rentebeleid voldoende naar beneden zal gaan.We zien nu dat beleggers vooruitlopen op renteverlagingen van de ECB, die hopelijk ergens in de loop van het tweede deel van 2024 plaatsvinden. Zij denken dat de inflatie op de goede weg is. Daardoor zien we ook de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente dalen. Maar waar de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente iets minder steeg tot en met oktober van dit jaar, gaat de daling nu ook even iets minder hard.Voor een verdere daling van de rentes is het belangrijk dat het optimisme van de beleggers over de inflatieontwikkeling wel uitkomt. De ECB gaf afgelopen week wel een waarschuwing af: zij verwacht dat de inflatie in ieder geval tijdelijk weer even gaat stijgen.

Wie zijn hypotheek vóór het aflopen van de rentevaste periode wil oversluiten, krijgt te maken met een boeterente. Of beter gezegd: een vergoeding voor vervroegde aflossing. Het voelt misschien als een boete, maar feitelijk ben jij degene die een contract openbreekt. Het is ook redelijk dat je dan het financiële nadeel moet vergoeden dat de geldverstrekker heeft als gevolg van het openbreken van het rentecontract. In de rest van dit artikel zullen we de in de volksmond bekende naam ‘boeterente’ gebruiken.Hoogte boeterente voor consument black boxAls je als consument plannen hebt om je hypotheek open te breken, dan is het nog niet zo makkelijk om te berekenen hoe hoog die boeterente wordt. Voor de consument is die berekening een behoorlijke black box. Maar dankzij de invoering van Europese regels in 2016 moet de berekening van de boetrente aan strakke regels voldoen en ook transparant zijn voor de consument. Dat was vroeger wel anders, toen de berekening van de boeterente een black box was en de hoogte van de boete meestal ten gunste van de geldverstrekker zelf werd berekend. De consument moest in vergelijking met nu vaak duizenden euro’s extra boete betalen.In dat opzicht is er veel lof voor de Nederlandse toezichthouder, de AFM. Die heeft er de afgelopen jaren voor gezorgd dat deze Europese regels daadwerkelijk nageleefd worden, waardoor boeterentes, tegenwoordig veel lager uitvallen. Zij hebben ervoor gezorgd dat er duidelijke spelregels zijn gekomen voor het berekenen van de boete. Wij noemen er een paar.Boetevrije deelDe meeste consumenten weten wel dat ze een deel van de hypotheeksom boetevrij mogen aflossen. Bij veel geldverstrekkers is dat 10%, maar in sommige gevallen ligt dat hoger. Over dat deel van de vervroegde aflossing wordt dus geen boete berekend.Heb je een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek? Dan moet de geldverstrekker óók rekening houden met de opgebouwde spaarwaarde.Stel: je hebt een spaarhypotheek van € 200.000,-. In de voorwaarden staat dat je 10% boetvrij mag aflossen. Je hebt € 100.000,- opgebouwd in je spaarverzekering. De geldverstrekker mag de boeterente dan maar berekenen over maximaal € 80.000. Want:Hypotheek: € 200.000,--/- boetevrije aflossing: € 20.000,--/- opgebouwde spaarwaarde € 100.000,- € 80.000,-Heb je een zogenaamde hybride hypotheek, waarin je deels kunt beleggen en sparen binnen een verzekering? Dan moet de geldverstrekker rekening houden met de via sparen opgebouwde waarde.Reguliere toekomstige aflossingenDe meeste nieuwe hypotheken die sinds 2013 worden afgesloten, zijn annuïteitenhypotheken. Bij deze hypotheken betaal je een vast bedrag per maand, maar de samenstelling van dit bedrag wijzigt. In de loop der tijd wordt het rentebedrag steeds kleiner en het aflossingsbedrag steeds groter. Geldverstrekkers moeten bij het berekenen van de boete wegens vervroegde aflossing rekening houden met de toekomstige aflossingen. Ze mogen dus alleen een boete rekenen over het daadwerkelijke rente-nadeel dat ze lijden. Dit nadeel voor de geldverstrekker wordt bij een annuïteitenhypotheek elke toekomstige maand kleiner, dus voor de boete geldt hetzelfde. Overigens geldt deze regel ook voor een lineaire hypotheek of (bank)spaarhypotheek.Laten we in een rekenvoorbeeld duiken, waarbij we de boete van een aflossingsvrije hypotheek vergelijken met die van een annuïteitenhypotheek. In beide gevallen is de huidige rente 3,5%, de resterende rentevaste periode 3 jaar en de huidige rente bij deze geldverstrekker 0,9%.Aflossingsvrije hypotheek: Annuïteitenhypotheek:Huidige schuldrest: € 170.089,- Huidige schuldrest: € 170.089,-Boeterente: € 11.776,- Boeterente: € 11.286,-Dankzij de AFM scheelt het in dit voorbeeld bijna € 500,- aan boeterente. Dit verschil wordt uiteraard nog groter als de resterende rentevaste periode langer is of als je annuïteitenhypotheek al langer loopt en de aflossingscomponent inmiddels groter is geworden.VergelijkingsrenteVoor het bepalen van het renteverschil vergelijkt de geldverstrekker de huidige rente die je betaalt met de hypotheekrente die op dit moment geldt voor vergelijkbare hypotheken. Hoe lager deze vergelijkingsrente is, hoe hoger de boete wordt.De resterende rentevaste periode komt zelden exact overeen met een rentevaste periode die een geldverstrekker voert. Stel: de resterende rentevaste periode is nog 1,5 jaar. Wanneer de geldverstrekker als rentevaste periode alleen 1 jaar vast en 5 jaar vast kende, dan koos menig geldverstrekker de rente van 1 jaar vast als vergelijkingsrente. De 1 jaar vaste rente is namelijk meestal lager dan de 5 jaar vaste rente en dan werd de boete het hoogst. Door de regels van de AFM moeten geldverstrekkers nu de hoogste rente pakken van de twee dichtstbijzijnde rentevaste periodes. Dat is in dit voorbeeld de hogere rente bij 5 jaar vast, wat ook een lagere boete betekent.Doordat de renteverschillen tussen verschillende rentevaste periodes de afgelopen jaren een stuk minder zijn geworden, werd het effect van deze regel minder groot. Het kan vooral nog een rol spelen bij geldverstrekkers die slechts een beperkt aantal rentevaste periodes kennen.Berekening boeterente altijd een momentopnameTot slot is er een belangrijk aandachtspunt. Heb je plannen om je hypotheek over te sluiten? Laat dan een berekening maken van de boeterente. De berekeningswijze is tegenwoordig transparant, dus in dat opzicht weet je waar je aan toe bent. Maar realiseer je wel dat de boeterente-berekening een momentopname is. Voordat je alles geregeld hebt voor de hypotheek, ben je weer een stuk verder in de tijd. Dat kan invloed hebben op de hoogte van de boete. Bij een dalende hypotheekrente kan de boete op het moment van bij het afkopen van de nieuwe hypotheek en het passeren van de nieuwe hypotheek hoger zijn dan nu. Bij een stijgende rente kan de boete juist lager uitvallen. Houd dus een marge aan.

De afgelopen week zette de licht dalende hypotheekrente trend zich door. Maar liefst 3 op de 5 geldverstrekkers verlaagde één of meerdere hypotheekrentes. Maar het waren vooral kleine verlagingen van slechts een paar honderdsten. De komende week wordt spannend. De Europese Centrale Bank (ECB) gaat hoogstwaarschijnlijk haar rente verlagen. Maar veel belangrijker is welke toelichting de ECB op het rentebesluit gaat geven. De renteverlaging is al grotendeels verwerkt in de vaste rentes, maar misschien kan de toelichting beleggers nog verrassen en invloed hebben op de lange rentes.

De inflatie in Nederland in november kwam volgens een snelle berekening van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) uit op 1,6%. Dat is de inflatie op jaarbasis. Daarmee komt de inflatie op jaarbasis hoger uit dan in oktober, toen het verschil op jaarbasis nog -0,4% was. Dat betekent overigens niet dat de prijzen op maandbasis zijn gestegen. Integendeel, de prijzen lagen in november ongeveer 1,1% lager dan in oktober.Voor de ontwikkeling van de rentes is niet zozeer de ontwikkeling van de inflatie in Nederland van belang, maar die in Europa. Van de 20 eurozone-landen ging alleen de inflatie in Nederland omhoog. De jaarlijkse inflatie in de hele eurozone kwam in november uit op 2,4%. Dat is lager dan de 2,9% in oktober.Christine Lagarde, president van de Europese Centrale Bank (ECB), waarschuwt wel voor te veel optimisme. De prijzen stijgen nog altijd harder dan gewenst. Bovendien bestaat de kans dat de inflatie hierna toch een korte opleving krijgt. Bijvoorbeeld als de lonen per 1 januari stijgen en er automatische prijscorrecties aan het begin van het nieuwe jaar komen. Over twee weken is de volgende bestuursvergadering van de ECB. De verwachting is dat de ECB haar rente ongewijzigd zal laten. Er is op dit moment geen reden om de rente te verhogen, omdat de inflatie behoorlijk hard naar beneden gaat. Maar voor een renteverlaging lijkt het nog veel te vroeg.Beleggers kijken op dit moment over het algemeen positief tegen de inflatieontwikkelingen aan. We zien dat de marktrentes toch iets verder naar beneden gaan. Daardoor ontstaat er ook ruimte om de licht daling bij de hypotheekrentes voort te zetten.

Voor de tweede week op rij verlaagden geldverstrekkers hun hypotheekrentes. De trend is nu duidelijk dalend. Alle rentewijzigingen van vorige week waren verlagingen. Ongeveer 3 op de 5 geldverstrekkers verlaagden hun rentes. De gemiddelde vaste hypotheekrentes zijn de afgelopen twee weken met ongeveer 0,1% gedaald.De hypotheekrentes konden licht naar beneden worden bijgesteld, omdat de marktrentes dalen. Dat komt dan weer doordat beleggers hoop hebben dat de centrale banken klaar zijn met de renteverhogingen. Daarvoor is het van belang dat de inflatie hard genoeg blijft dalen. Vanuit de Verenigde Staten (VS) kwam het goede nieuws dat de consumentenprijzen daar in oktober stegen met 3,2%. Dat was iets lager dan de verwachte 3,3% en ook een stuk lager dan de 3,7% van september. Beleggers verwachten dat de centrale bank van de VS de rente nu niet meer gaat verhogen. Het bijzondere is dat de Amerikaanse economie ondanks een groot aantal renteverhogingen een hoge economische groei doormaakt. In het derde kwartaal groeide de Amerikaanse economie op jaarbasis met 4,9%.In Europa gaat het moeizamer. De economische groei in de eurozone kwam in het derde kwartaal uit op een schamele 0,1%. Overigens hanteren we hier wel andere cijfers dan in de VS. In Europa kijken we naar de groei van kwartaal op kwartaal. In de eurozone zien we wel dat de inflatie daalt, maar dat gaat dus – in tegenstelling tot de VS – niet gepaard met een substantiële economische groei. Ook voor de Europese Centrale Bank (ECB) zullen de huidige cijfers aanleiding zijn om haar rentes de komende tijd niet te verhogen.Bovenstaand nieuws zorgt voor licht dalende marktrentes. De hypotheekrentes volgen in iets mindere mate het patroon van de marktrentes.Het blijft alleen lastig om de renteontwikkeling op de middellange termijn te voorspellen.

Er is bij beleggers lichte hoop ontstaan dat de centrale banken wel eens klaar kunnen zijn met hun renteverhogingen. Bovendien lijkt het rentebeleid haar werk te doen en lijkt de inflatie ook richting het niveau te gaan dat centrale banken wensen. De marktrentes gingen de afgelopen weken dan ook naar beneden.Niet iedereen was daar even blij mee. Powell, de voorzitter van de Amerikaanse centrale bank (Fed), gaf aan dat de Fed voorzichtig moet blijven handelen en dat we moeten uitkijken dat we niet misleid worden door een paar maanden aan gunstige data. Powell wilde waarschijnlijk met deze uitspraak de euforie op de beurzen een beetje drukken en voorkomen dat de marktrentes te veel naar beneden gaan, omdat dan de goede trend van de laatste maanden weer doorbroken kan worden.Als het signaal van de Fed wordt opgepikt, dan verwachten wij dat we zeker de komende maanden een rente houden die ongeveer op het huidige niveau of net iets lager ligt. Maar spectaculaire verlagingen verwachten wij niet. Maar zolang er geen slecht nieuws komt van een stagnerende inflatiedaling verwachten wij wel dat de markt- en hypotheekrentes hun hoogste punt gehad hebben.Kleine hypotheekrente verlagingenBijna alle hypotheekrente wijzigingen die afgelopen week werden doorgevoerd waren verlagingen. Het ging over het algemeen om kleine verlagingen; de meest voorkomende verlaging was 0,05%-punt. De meeste verlagingen waren er voor de populairste renteperiode van 10 jaar vast. Maar liefst 4 op de 5 geldverstrekkers verlaagden de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG. Voor hypotheken 10 jaar vast zonder NHG zagen we minder verlagingen en ook bij andere rentevaste periodes waren er ook minder verlagingen. Het lijkt erop dat dankzij de concurrentie geldverstrekkers met name een zo scherp mogelijke rente willen bieden voor de meest populaire rentevaste periode van 10 jaar.