L'art.67 del Tuir stabilisce il regime di tassazione applicabile al soggetto privato che, a seguito di cessione a titolo oneroso di beni immobili, abbia conseguito un reddito (cd. plusvalenza). Condizione essenziale per la tassabilità è che il periodo intercorrente tra l’acquisto/la costruzione del bene immobiliare e la vendita dello stesso non sia superiore a 5 anni. E’ in ogni caso esclusa la presunzione di una plusvalenza qualora il fabbricato sia stato acquisito per effetto di successione. E' inoltre esclusa se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale (residenza anagrafica) del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione. Ai fini della presente disposizione, per familiari si intendono:
- il coniuge,
- i parenti entro il terzo grado
- gli affini entro il secondo grado.
Sono quindi sempre tassabili le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili a disposizione o locate. Le cessioni a titolo oneroso, intervenute successivamente a 5 anni dall'acquisto/costruzione, non generano plusvalenza. La plusvalenza tassabile viene calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene e documentato. Più in dettaglio, tra le spese inerenti al costo di acquisto rientrano:
- imposte indirette pagate al momento dell’acquisto;
- le spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto;
- le spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).
Tra le spese inerenti invece al costo di costruzione figurano quelle relative:
- al contratto di appalto;
- alla progettazione e a consulenze di vario genere;
- agli oneri di urbanizzazione;
- agli incrementi sostenuti dopo la costruzione e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).
Se infine l’immobile è stato ricevuto in donazione, la plusvalenza è tassabile qualora la vendita effettuata dal donatario avvenga entro 5 anni dalla data di acquisto dello stesso immobile da parte del donante (ad esempio: il soggetto A -donante- acquista l'immobile nel 2012, poi lo dona a B -donatario- nel 2014, e infine B lo vende nel 2016. Tra l'acquisto e la vendita sono passati in tutto 4 anni). In questo caso la plusvalenza si determina ponendo a confronto l'importo della vendita incassato dal donatario e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto a suo tempo dal donante.
La plusvalenza derivante dalla cessione di un fabbricato nel quinquennio rientra nella categoria dei “redditi diversi” e va indicata nella dichiarazione dei redditi (730 o Modello Unico): concorre alla formazione del reddito complessivo del contribuente ed è soggetta a tassazione ordinaria nell'anno in cui viene riscosso il corrispettivo. In alternativa è applicabile l’imposta sostitutiva nella misura del 20%. Per usufruire di questa modalità agevolata di tassazione è necessario che il venditore, all’atto della cessione, presenti tale richiesta al notaio. In questo caso la plusvalenza non deve essere indicata in dichiarazione dei redditi.
